La clause d'imprévision dans les baux commerciaux
Peut être une piste pour renégocier son loyer
La réforme du droit des contrats de 2016 (ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) qui concerne donc les contrats de baux commerciaux, introduit pour la première fois la notion d'imprévision, longtemps rejetée par la Jurisprudence depuis l'Arrêt Canal de Craponne (6 mars 1876 Chambre Civil, Cour de Cassation)
La théorie de l'imprévision c'est la faculté de révision du contrat (et donc du loyer) pour imprévision en droit contractuel. Cela concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.
Ainsi au travers de l'article 1195 du Code Civil si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties pourront même convenir de la résolution du contrat.
La question se pose : la crise sanitaire actuelle n’est-elle pas un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat ?
Les fermetures administratives ne constituent-elles pas un facteur rendant "l'exécution du contrat excessivement onéreuse" pour le preneur ? qui lui permettrait "de demander une renégociation du contrat à son cocontractant"?
Bien qu'en 2016, les chances de voire en application les dispositions de cet article n'étaient pas perçues, la plupart des bailleurs institutionnels et foncières ont quand même pris soin de prévoir une clause contractuelle visant à déroger aux dispositions de l'article 1195 du Code Civil.