La valeur du loyer lors du renouvellement  

du bail commercial 

Comment se définit le montant du loyer au moment du renouvellement du bail  ?

Votre bail commercial est arrivé à échéance ?

L'échéance est dépassée ?

Votre bail se poursuit au delà de 12 ans ?

# Préambule 

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Lorsqu'un bail arrive à échéance, il doit être renouvelé.

A défaut on dit qu'il se poursuit par tacite prolongation. 

Lorsque la demande de renouvellement est formulée, en fonction de la période où celle-ci intervient, le montant du loyer est soit plafonné soit fixé à la valeur locative.

Nous nous attachons ici, à détailler ce point.  

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Nous rappelons que seuls sont concernés les baux commerciaux portant pour les commerces. 

Les baux commerciaux relatifs à des terrains nus, des bureaux et des locaux d'activités (entrepôt, industriel) ne sont pas concernés par le plafonnement de loyer lors du renouvellement du bail 

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En effet certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux (article R145-9 du code de commerce); 

– les locaux à usage exclusif de bureaux : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est (article R145-11 du code de commerce); 

– les locaux monovalents : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (ex : théâtres, hôtels, cinéma, cliniques ...) (article R 145-10 du code de commerce); 

Il faut se référer à la clause généralement désignée "destination" dans le contrat de bail commercial 

Pour ces locaux le montant du nouveau loyer est fixé à la valeur locative de marché 

# 0 1/

La valeur locative de marché 

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Définition 

La Charte de l'Expertise Immobilière estime que la valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. (1)

La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :

  • la libre volonté du locataire et du propriétaire ;

  • la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ;

  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;

  • la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats ;

  • l’absence de facteurs de convenance personnelle ;

  • une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

 

Le terme de valeur locative de marché doit être distingué de tout versement en capital, parallèlement ou en sus du loyer, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (indemnité de changement d’activité, pas-de-porte ou droit d’entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors taxes ou TVA et hors charges locatives refacturées au preneur.

  • Conclusion : la valeur locative de marché est notamment fondée sur les pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré.

(1) Définition Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5e édition - mars 2017)

# 02/

La valeur locative de renouvellement 

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Ce que dit la loi 

La valeur locative de renouvellement, qui correspond au montant du loyer d’un bail renouvelé est définie par la loi et dépend de la date de demande de renouvellement par l’une des parties :

1. La durée du bail n'excède pas 9 ans au moment de la demande de renouvellement :

Selon les dispositions de l’article L145-34, le montant du nouveau loyer ne peut excéder la variation de l’indice intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est ce qu’on appelle le plafonnement de loyer.

2. Le bail a expiré et se poursuit en tacite prolongation au moment de la demande de renouvellement :

Toujours selon les dispositions de l’article L145-34, la variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

C’est ce qu’on appelle le plafonnement de loyer.

 

3. Le bail a expiré et se poursuit en tacite prolongation depuis plus de 12 ans au moment de la demande de renouvellement :

La fin d’un bail ne pouvant intervenir que par un congé ou demande de renouvellement, un bail de 9 ans peut donc continuer à courir au-delà de l’échéance contractuelle, en tacite prolongation. Selon l’article L145-34 dernier alinéa, un tel bail échappe alors aux règles de plafonnement. On dit qu’il y a déplafonnement. Le loyer doit donc être fixé à la valeur locative en application de l’article L145-33 du Code de Commerce :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

 

Les articles R 145-2 à R 145-11 définissent précisément comment doivent être appréciés chacun de ces 5 critères.​​

  • Conclusion : la valeur locative de renouvellement peut donc varier en termes de montant selon la date à laquelle le demande de renouvellement est formalisée. 

# Conclusion 

La valeur locative de marché est différente de la valeur locative de renouvellement (1)

La valeur locative de renouvellement est différente de la valeur locative de marché en raison des critères des articles L145-33 et L145-34 du Code de Commerce, qui imposent de prendre en considération pour sa détermination des critères propres au contrat de bail commercial, comme la destination contractuelle, les charges et conditions, ainsi que les différents niveaux de prix pratiqués dans le voisinage et les obligations respectives des parties.

Ces critères peuvent donc créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle de plafonnement.

 

En effet, dans le voisinage des lieux loués, on peut relever quelques loyers issus du marché mais aussi et surtout des loyers en renouvellement d'origine amiable ou judiciaire, très différents et quasiment toujours très inférieurs à la valeur locative de marché.

La valeur locative de marché n'est pas, non plus, le loyer en renouvellement négocié amiablement parce que le plus souvent celui-ci est calqué sur le loyer judiciaire qui pourrait être fixé. La valeur locative de marché est le prix obtenu dans la plus parfaite liberté en dehors du Code de commerce.

 

(1) Définition de la valeur locative de renouvellement au sens de la Charte de l’Expertise

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